住宅ローンの毎月返済額は、主に借入額・金利・返済期間で決まります。同じ借入額でも金利と期間によって総利息が変わるため、月々の負担と総返済額をセットで確認しましょう。ここでは3,000万円・5,000万円の具体例を比較し、自分の条件を入力できる住宅ローン計算機も案内します。
住宅ローンの返済額は何で決まる？
借入額：物件価格そのものではなく、実際に借りる金額です。同じ金利・期間・返済方式なら借入額に比例して返済額も増えます。頭金を増やす場合は、購入後の生活費や修繕に使う手元資金も残せるか確認してください。
金利：利息を計算する割合です。以下の0.5～2.0％は比較のための仮定で、現在申し込める商品金利や将来の金利予測ではありません。
返済期間：同じ借入額・金利なら、長くするほど月返済は小さくなり、利息を払う期間が延びます。完済年齢と退職後の収入も合わせて確認しましょう。
本記事は、元金と利息の合計を毎月返す元利均等返済・ボーナス返済なし・繰上返済なし・全期間同じ金利の試算です。住宅金融支援機構の返済方式の説明を確認し、当サイトで独自に計算しています。
3000万円を35年で借りると月いくら？
| 年利 | 毎月返済額 | 総返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 0.5％ | 77,876 | 32,707,757 | 2,707,757 |
| 1.0％ | 84,686 | 35,567,998 | 5,567,998 |
| 1.5％ | 91,855 | 38,579,239 | 8,579,239 |
| 2.0％ | 99,379 | 41,739,109 | 11,739,109 |
年1.0％なら月84,686円、年2.0％なら月99,379円です。この条件では、金利1ポイントの差で月の負担は約1万4,693円、35年間の総利息は約617万円増えます。
自分の借入額・金利・返済年数で試算する（住宅ローン返済計算機）
5000万円を35年で借りると月いくら？
| 年利 | 毎月返済額 | 総返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 0.5％ | 129,793 | 54,512,928 | 4,512,928 |
| 1.0％ | 141,143 | 59,279,997 | 9,279,997 |
| 1.5％ | 153,092 | 64,298,732 | 14,298,732 |
| 2.0％ | 165,631 | 69,565,182 | 19,565,182 |
年1.0％では月141,143円です。3,000万円の同条件と比べると月56,457円多く、年間では約67万7,486円の差になります。物件価格の差を見るときは、この毎年の支出と貯蓄への影響まで確認すると判断しやすくなります。差額は丸める前の返済額から計算しています。
金利が0.25ポイント上がると返済額はいくら増える？
年1.00％と年1.25％で、それぞれ最初から35年間借りる条件を比べます。借入途中で金利が上がった場合の実際の増額ではありません。途中の見直しは、その時点の残高・残り期間・契約上の返済額見直しルールで変わります。
| 借入額 | 月返済 1.00％ | 月返済 1.25％ | 毎月の差 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 84,686 | 88,226 | +3,540 |
| 5,000万円 | 141,143 | 147,043 | +5,900 |
3,000万円では総利息が5,567,998円から7,054,872円となり、1,486,874円増加します。5,000万円では9,279,997円から11,758,119円となり、2,478,123円増加します。表示値同士の差が1円ずれる場合があるのは、端数処理前の差額を最後に四捨五入しているためです。
返済期間を長くすると月々はどう変わる？
| 期間 | 毎月返済額 | 総返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 30年 | 96,492 | 34,737,068 | 4,737,068 |
| 35年 | 84,686 | 35,567,998 | 5,567,998 |
| 40年 | 75,857 | 36,411,270 | 6,411,270 |
30年から40年にすると月返済は20,635円下がりますが、総利息は1,674,202円増えます。同じ年1.0％で比べた結果であり、実際には借入期間によって適用金利や利用条件が変わる商品もあります。
例えば35歳で借りるなら、30年返済は65歳、35年返済は70歳、40年返済は75歳が完済年齢の目安です。長く借りる案は、退職後も返済を続けられるかを確認してから比較しましょう。35年と50年の残債・売却までの比較は、次の記事で詳しく扱っています。
月返済だけでなく総利息も確認する
総返済額は借入元金と利息の合計、総利息は総返済額から借入元金を引いた額です。金利・期間を比べるときは、毎月いくら残せるかと、完済までにいくら多く払うかを分けて見ます。
家計への当てはめ例として、3,000万円・35年・年1.0％の月84,686円に、仮に管理費・修繕積立金を月2万円、税金・保険の積立を月1万円見込むと、住居費は月114,686円になります。追加3万円は平均額ではなく説明用の仮定です。物件ごとの見積額に置き換え、駐車場代や将来の修繕負担も確認してください。
住宅ローン返済額を自分の条件で計算する
最初の比較表の下にある計算機では、まず借入予定額・提示された年利・返済年数を入力してください。次に金利だけを0.25ポイント、さらに1ポイント高くした条件で比較すると、支出増に耐えられるか検討できます。これは金利予測ではなく、家計の余裕を確認するための試算です。
借り換えや返済途中の比較では、当初の借入額ではなく現在の残高と残り年数を使います。そのうえで金融機関に実際の返済予定表と諸費用の見積もりを依頼してください。
返済額を見るときの注意点
実際の商品金利は金融機関・審査・融資率・団信の保障などによって異なります。表には事務手数料、保証料、団信の保険料や金利上乗せ、登記費用などを含めていません。団信上乗せを試算に反映する場合は、上乗せ後の適用金利を入力します。費用の有無や支払方法は商品説明書で確認してください。
ボーナス返済・繰上返済・金利見直しによる変化も含めていません。金利の低さだけで選ぶと、手数料を加えた総負担で差が縮む場合があります。住宅ローン控除による税負担の軽減も表からは差し引いていません。
全期間固定金利は借入時点で返済期間全体の金利が決まり、変動金利は契約に従って見直されます。固定期間選択型は全期間固定とは異なります。変動金利を全期間同じ金利として計算した結果は、将来の支払額を保証しません。金利タイプの変更判断は次の記事を参照してください。
よくある質問
3000万円を金利1％・35年で借りると月々いくら？
この試算条件では月84,686円です。諸費用やボーナス返済などを含まない元利均等返済の目安です。
借入額を100万円減らすとどれくらい変わる？
年1％・35年なら毎月約2,823円、総利息は約185,600円減ります。同条件では借入額に比例するため、頭金を増やす案も同じ計算で比較できます。
元金均等返済でもこの表を使える？
そのままは使えません。元金均等返済は毎月返す元金が一定で、元利均等とは月返済や元金の減り方が異なります。希望する返済方式で金融機関の見積もりを確認してください。
表の月返済額×420回と総返済額が合わないのはなぜ？
途中では丸めず、月返済額・総返済額・総利息をそれぞれ円単位で四捨五入しているためです。金融機関ごとの端数処理や最終回調整によっても差が出ます。
計算方法
月返済額＝借入額×月利÷｛1−（1＋月利）の−返済回数乗｝。月利は年利（％）÷100÷12、返済回数は年数×12です。総返済額＝丸める前の月返済額×返済回数、総利息＝総返済額−借入額。年利0％の場合は借入額÷返済回数です。式による計算を、毎月の残高に利息を加えて返済額を差し引く別計算でも確認しました。
まとめ
住宅ローンは、同じ借入額でも金利と返済期間によって月返済・総利息が変わります。まず自分の条件で試算し、月返済に住居の維持費を加えた家計負担、完済年齢、諸費用込みの総額を確認しましょう。表の数字は比較の出発点として使い、契約前は金融機関の返済予定表で確かめてください。
公式資料
返済方式・商品条件の確認日：2026年9月16日。比較表は当サイト独自の仮定計算であり、公式資料の商品例の転載ではありません。
住宅金融支援機構：元利均等返済・元金均等返済（返済方式の違い、期間選びの考え方）
ドコモSMTBネット銀行：WEB申込コース お借入条件・返済方法（商品ごとの条件・返済方法・費用項目の確認例）
